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居抜き店舗コラム

飲食店専門不動産会社の居抜き店舗

 

飲食店専門不動産会社の居抜き店舗
一口に不動産といっても、実は商品により細分化されている業界です。
住宅系、オフィス、その中でも賃貸、売買と細かく分かれていきます。飲食店も例外ではありません、飲食店専門不動産会社と他の不動産業者とでは大きな違いがあります。その最たるものが居抜き店舗を取り扱うことです。
居抜き店舗不動産とは、ただ賃貸室を仲介したり売ったりするだけではなく、その不動産に付随する設備や内装造作などが残った状態を活用してより付加価値を高めた商品なのです。この一般的ではない取引では、売り主・買い主に一番いいアドバイスのできる不動産会社なのです

飲食店専門不動産会社の居抜き店舗

近年は中堅、大手と呼ばれる飲食チェーン店まで居抜き物件を求めるまでになってきています。ネット上にも飲食店の居抜き募集物件が随分と増えた印象を受けます。

10年程前までは、飲食店の居抜き物件が一般には出回らなかった為に居抜き店舗を求める希望者は黙っていても現れました。

ここ3年程で飲食店の居抜き物件数は増え、飲食店の居抜き物件を扱う不動産会社や専門のポータルサイトまで整備されてきたなかで言えば不動産業界で一つのカテゴリーを確立しつつあります。

逆にこれまでのように売ったら最後連絡が取れなくなる不動産会社や、専門知識に乏しくトラブルを引き起こす不動産会社社はマーケットから退場を迫られることとなるでしょう。

今回は改めて居抜き物件の選び方とその物件を扱う不動産会社の選び方について考えてみたいと思います。

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居抜き店舗で始める飲食店はメリットが沢山ある

飲食店居抜き店舗に強いという定義

さて、「飲食店居抜き店舗に強い」という部分から考えてみたいと思います。そもそも何をもって強いと言うのでしょうか。

扱っている居抜き店舗の数の多さでしょうか、それとも毎日新しい居抜き物件が公開されることでしょうか、それとも取り扱いエリアの広さや飲食店の業種別に取り扱いがあることでしょうか。

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居抜き店舗を扱う不動産会社のビジネスモデル

居抜き店舗を扱う不動産会社のビジネスモデルから考えてみます。

取り扱いの数、毎日の更新、エリアの広さなどは、不動産会社が加入しているレインズと呼ばれる公益法人サイトを何分かおきにチェックすればどの不動産会社もすべてを網羅することができます。

また、居抜き専門のポータルサイトや居抜き店舗物件を扱う複数の不動産会社のサイトを定期的にチェックすることで更に物件数を増やすことは可能になります。極端な話、PCの前に一日座って作業すれば一人でも運営することも十分可能と言う訳です。

飲食店居抜き店舗物件を扱う不動産会社のサイトに掲載されている物件はどれも同じものばかりだと言うご批判を頂くことがありますが、こういったことが背景にあるのです。数や網羅性と言うアピールだけでは飲食店居抜き店舗に強いとは言い難いようです。

ではどこにも掲載されていないオリジナル物件を持っている不動産会社が強いのかと言えばそうでもありません。

彼らは発信力が弱くその情報自体流通しないからです。但し、最近増えつつある飲食店の居抜き店舗サブリース物件(居抜き転貸物件)など独自の手法で集めたオリジナルの居抜き物件を提供している不動産会社も見かけますが、広く流通させると言うよりは、自社サイトに登録をした会員だけに公開する傾向がありこちらも流通しているとは言い難い状況にあります。

このチャプターで申し上げたかったのは、強い=数だけではないと言うことです。もちろん数を提供できるということも重要なファクターであることは間違いないのですが、それだけではないと言うことを以下でご説明します。

飲食店専門不動産会社は数重視から説明責任重視へ移行

どこにでもある居抜き物件を掲載し、他社に先駆けて新規物件を掲載することが特色の不動産会社があったとしましょう。不動産の形態とすれば仲介です。当然ですが数を多く扱っていればその分だけ資料の請求や質問や内容の問い合わせが数多く寄せられます。

また、実際に物件を見てみたいと言うリクエストも比例して増えます。お客様も実際にご覧になるのであれば複数ご覧になりたいと考えるものです。さてこれらのリクエストにすべて答えられるだけの情報がその会社内にあるでしょうか。残念ながらそこまで対応している不動産会社は皆無です。

居抜き店舗サブリース業者

仲介はおこなわないものの自社開発した飲食店舗サブリース物件を多数扱う不動産会社はどうでしょうか。

仲介と違い自社で一旦借り上げる訳ですからリスクのあるものは当然避けます。(例えば、消防法違反をしている物件、用途を変更しないまま飲食店として営業している物件等)もしくは問題を解決した上でサブリース物件として公開しています。さらに不動産を所有する大家さんと、

  • 看板の取り付け場所
  • 営業時間の制限
  • 出店できる業種の制限

など転貸先であるテナントから契約開始後にクレームやトラブルにならないよう確認が必ずなされています。さらに、居抜きで引き渡す状態を契約前に説明をして引き渡し時には確認をする念の入れようです。

お分かりの様に数で勝負をする仲介会社では到底真似のできない対応です。だからとは言いませんが飲食店舗サブリース会社に比べ仲介業者のトラブルが多いという話はよく耳にします。

飲食店 居抜き店舗 引渡時に起こるトラブルとその予防策

改めて居抜き店舗について考える

数多くを扱うことイコール強いと言うことではなく、その定義の中には居抜き物件について「内容精査が出来る」と言うことが重要な要素だとお分かり頂いたと思います。

もう一つ重要な要素があります。空調やガス、電気と言った設備の状態を正確に借りる方に情報提供できることすなわち、あくまでも「中古」である居抜き物件のリスクについてきちんと説明できる知識と経験が備わっているかどうかが決め手になります。

すなわち、これから居抜き店舗を借りようとしている方にとっては一番頼りになるスキルなのです。数百万円もの大金を支払って手に入れた飲食店舗でも運悪く翌日に壊れてしまう厨房機器や設備がないとも限りません。引渡し前のひと手間(厨房設備は電源を入れた状態を保つだとか排水管などは水が干からびないようにする)がなされているか、トラブルを未然に防ぐスキルや経験を持ち合わせているかどうかで、契約後のスタートアップに大きな影響を及ぼします。

 

まとめ:飲食店専門不動産会社の居抜き店舗

ここでご紹介した仲介会社とサブリースを扱う不動産会社の割合で見ますと仲介が圧倒的に多く不動産の店舗数で言えば99%です。

残る1%がサブリースを扱う会社となります。

残念ながらこのサブリースを扱う不動産会社の数が増えない理由が存在します。オフィスやマンションでは大手サブリーサーが存在しサブリースの地位は確立されているのですが、建物の1階や2階のみ飲食店舗としてサブリースをすることに大家さんや管理会社から理解が得られていないことが一番の要因です。

オフィスやマンションの空室リスクに比べ飲食店舗物件ではそれほど高くないことが主な要因ですが、まだまだ転貸=トラブルが多いという負のイメージが払拭できていないということにも原因があります。今後大手資本による飲食店舗をターゲットとしたイメージCMやサブリースが大家さんに対する賃料保証であるというイメージが一般化すれば、今後飲食店舗サブリース会社の数は増えて行くことでしょう。

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飲食店舗 こんな不動産仲介会社 とは付き合うな