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まとめ－Summary－
- 造作が売れても、解約予告期間は家賃を払い続けなければならないわけではない
- 造作譲渡が成立しても、すぐに店を明け渡さないとならないわけではない
- 仲介は「スケジュールをちゃんと説明でき」「関係書類が整っている」会社に
- 自社買い取り可能な不動産会社では、スピード売買が可能
- 居抜き店舗売買に対する規定やルールは現在未整備
- 賃貸借契約上の盲点とは「名義変更」条項
Contents
飲食店の買い取り手続きについて
2000年ころから不動産市場に出始めた、飲食店の居抜き店舗物件。
そもそもは、中古厨房機器を買い取る業者が、機器を引き上げた後の残置物件情報（内装だけが残る原状回復工事前の状態）を不動産会社に流していたことが始まりのようです。
また、居抜きの飲食店が売れると聞いて、大家さんや管理会社に内緒で取引を目論んでいた飲食店オーナーも数多くいらっしゃいました。もっとも、その大半は取引がバレて成約に至らなかったケースですが。
そんな裏技的なイメージのある「居抜き店舗の売買」も、昨今は専門に扱う不動産会社が増え、ようやく市民権を得つつあります。ただ、全体の不動産会社の中ではまだまだマイナーな分野で、本職の宅建取引士でさえ「居抜き物件をどのように扱っていいのか分からない」とおっしゃる方が大勢いらっしゃるのも事実です。
これまで、いくつか飲食店の居抜き店舗売買について記事を書いてきましたが、今回は過去の記事を一気に読んでいただくことで、より買い取り手続きについての理解を深めていただこうと考えています。若干、重複する内容もありますが、それだけお伝えしたい内容だとご理解頂ければ幸いです。
飲食店 造作売買の流れ 問い合わせから引き渡しまで
造作譲渡で一番不安に思われるのが、契約期間や賃貸借契約書に書かれている解約予告期間との関係です。ある方は、造作が売れても解約予告期間は家賃を払い続けなければならないのかと不安げに質問されます。またある方は、造作譲渡が成立するとすぐに店を明け渡さないといけないのかと心配されます。
どちらもそのようなことはありません。
また、造作売買の仲介をお願いする会社、もしくは造作を買い取ってくれる会社を決める際に確認したいのが、「売却から明け渡しまでスケジュールをちゃんと説明できる会社であるかどうか」です。もちろん、契約書など関係書類が整っているかも重要な要素となります。
飲食店舗の造作売買 たった10日で売れる仕組みとは
飲食店舗居抜き物件の仲介を得意とする不動産会社は、営業マンをネットすることで物件情報を広く告知して協力を求め、指定流通機構にも登録し、できる限り多くの不動産関係者の目に触れさせる努力をしています。自社webサイトでも物件を公開していますので、そちらからも問い合わせが入ってくるという仕掛けです。
一方、仲介ではなく自社で買い取ることができる不動産会社では、スピード売買が可能となります。不動産仲介では、お客様が現れてから初めて売買の交渉となる関係で、どうしても時間がかかることが多いのですが、不動産会社が自社で買い取る場合は判断が早く、即日決済することも可能です。
ただし、大きなハードルが最後に待っています。それは、管理会社、大家さんの承諾です。
誰も書かなかった 飲食店 居抜き店舗 売買（造作譲渡）に支払う手数料とは
不動産の賃貸仲介をする場合や売買をする場合、宅地建物取引業法により、不動産会社がお客様からいただく成功報酬料はあらかじめ決められています。通常の不動産取引なら、この法律に沿って進めればよいのですが、飲食店などの「居抜き店舗売却」の場合は宅建業法ではなく別の法律に沿って進める必要があります。
一般的な賃貸借契約では、大家さんと新しく物件を借りる借主さんとで賃貸借契約を締結しますが、「居抜き店舗売却」の場合は、それとは別に飲食店舗の現所有者さん（飲食店舗売主）と 飲食店舗の新所有者（飲食店舗買主）さんとの間で「飲食店舗資産の売買契約」を結ぶことになります。
実は、こういった居抜き店舗売買と呼ばれる取引に対する規定やルールは現在未整備で、それぞれの不動産会社ごとに自主ルールを決めて仲介料を徴収しているというのが現状です。
飲食店は売れる！閉店・廃業・移転前にまず行動
今一度、賃貸借契約書をお読みいただきたいのですが、原状回復工事義務も中途解約に伴う予告期間もどこからスタートするのかと言えば「解約届」を出すところからです。逆の言い方をすれば、解約予告を出さなければ、原状回復工事も解約予告期間も必要ないということになります。このことから、賃貸借契約上の盲点を突くことができます。
その盲点とは「名義変更」です。
一般的な賃貸借契約書には、転貸の禁止や権利譲渡に関する禁止事項が入っています。これは、大家さんが知らない間に、赤の他人が勝手に不動産を使用することを防ぐための条項です。だからこそ、個人名義で契約を結んでいた契約を法人名義に変更する場合や、オーナーがのれん分けで弟子に店を譲るような場合を想定して、一定の事情を斟酌して大家さんが承諾すれば契約名義を変えられるという条項もまた入っているはずです。この部分を拠り所にして交渉に入るのです。
飲食店の居抜き店舗不動産を扱う会社にもタイプの違う会社があることをお分かりいただけたと思います。彼らがどのようにして情報を仕入れているのか、また買い取りや売買の現場での経験と知識がちゃんと備わっているかどうかは、このブログを読んだ上で2，3質問をしていただくことで判断いただけるはずです。
今回、買い取りの手続きが理解できたところで、次に気をつけたいのは不動産会社、つまりパートナー選びとなります。
飲食店の居抜き店舗不動産を扱う会社にもタイプの違う会社があることをお分かり頂けたと思います。彼らがどのようにして情報を仕入れているのか、また買取や売買の現場で経験と知識がちゃんと備わっているかどうか今回のブログを読んで頂ければ２，３質問をして頂くことで判断いただけるはずです。今回買い取りの手続きが理解できたところで、次に気をつけたいのは不動産会社つまりパートナー選びとなります。
