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大家さん向け 撤退を余儀なくされ飲食店閉店 有効活用
手持の不動産を飲食店や物販などで賃貸に出していらっしゃる大家さんは大勢いらっしゃいます。一般的に物件の立地や賃料設定如何では募集期間が長くなることもあるのですが、分かりやすい例では全国にチェーン店を出すような飲食店や地域内で何店舗も出店しているヘアサロン、宅配業者の集配所として検討できるエリア以外は総じて苦戦が伝えられています。この理由として一番に上るのが原状回復工事（賃貸借契約開始時の状態に戻す工事）後のスケルトン（内装、設備をすべて取り払った状態）での引き渡しにあると言います。今回お話しする内容はどちらかと言えば大家さんを対象にした内容ですが、これから飲食店などで店舗物件を借りようとお考えの方にも是非知っておいてもらいたい内容です。
賃貸借契約書の考え方
現在お持ちの賃貸物件も賃貸借契約書に原状回復条項が入って居ると思います。これは民法５９８条で定める、「借主は、借用物を原状に復して、これに附属させた物を収去することが出来る」に従い挿入されているごく一般的な条項です。ところがほとんどの大家さん、管理会社は賃貸借契約を結ぶ際、原状回復の詳細を規定しないまま契約を締結しています。結果解約の際にトラブルになることが大半です。実務的にお話をすると、財産区分をハッキリさせることが重要で、天井材は誰の資産なのか、壁の仕上げ板は誰の資産なのか、床はコンクリート仕上げ、ガス・水道はメーターのところまですべてを撤去するだとか明文化されている必要があります。但し、契約書の約定通りに工事を行うことのメリットとデメリットを手持ちの不動産が持つ物件力と相談して考えないと安定した収益は得られなくなります。
メリット
貸した状態に戻すメリットは、「リセット」出来ることにあります。そもそもスケルトンにして返還する方はスケルトンで借りてご自身で内装を作りつけた方々です。新築をしたからと言ってすべてが上手くいっているとは限りません。例えば、厨房にグリストラップを付けなかった為に排水管が詰りやすいことになったり、排水枡から悪臭が出るようになったりします。ダクトの吹き出す高さや向きが良くないせいで近隣から苦情が出ることもあります。なにより、防音工事を施していない為に上層階に深夜迷惑をかけることもあります。それだけではありません。長くお店を続けてきてブレーカーや配線が老朽化し漏電や火災につながる危険性すらあります。これらの不具合を一度最初の状態にすることで、一気に解決をする考え方です。臭いや火を使うことが心配な大家さんはこの時点で飲食店ではなく物販としての募集に切り替えることもできます。周辺環境に応じて貸す相手を選ぶことが出来るという訳です。
デメリット
借手の業種が広がる原状回復後の店舗に対し、一方で次に入居される方の負担が大きくなるのも事実です。物販であっても床、壁、天井に電気、空調設備など一通りの工事が必要となってきます。ましてや飲食店となると相当なイニシャルコストがかかる為、潤沢な退職金で作る趣味の店を除けば対象物件としては敬遠されがちです。つまり、次のテナントが見つかるまでの期間が長くなるということです。となれば、早期契約の為に募集賃料の値引きや家賃をある一定期間サービスするフリーレント期間を付けることになります。もし、家賃を生活費の一部に見込んでいる大家さんであれば苦しい期間が長く続く可能性が出てきます。
居抜きの状態の活用
必ずしもスケルトンに戻すことがいい訳ではないことはお分かり頂けたと思います。ではどこで判断をすればよいのかということになります。例えば、解約を申し出られたテナントさんと次のテナントも同じ業態でもいいというのであれば居抜きの状態、つまり原状回復工事をしないで退去頂くのが良いと思います。だからと言ってタダでということではありません。契約書に原状回復義務がうたわれているのであれば本来その工事代金を借主は負担する義務がある訳です。仮にこの工事代を１００としたならば、合意解約書面でその８０％か７０％に抑えることで内装、設備、什器備品などを放棄して置いて行ってもらうという方法があります。解約をする借手にとっても金銭的に助かりますし、大家さんにとっても次のテナントを見つけやすくするメリットがあります。
大家さんは受け取った原状回復相当分のお金を上手に活用して建物修繕や店舗内の不具合解消に役立てることが可能となります。
居抜き物件の活用例
前テナントが原状回復工事費として支払ったお金はどのようにすれば生きてくるでしょうか。
・排水管洗浄
・給湯機の交換
・エアコンの内部洗浄および冷媒の補充
・厨房、客室の床洗浄
・貸室内外のゴミ、不要物撤去
最低でもこの５項目は次の借手の為に支出したい金額です。それ以外でも必要に応じてグリストラップの清掃や扉の交換、シャッターの調整などに支出するといいでしょう。あとは、物件を紹介してくれる仲介会社や管理会社に向けてお金を掛けた部分をアピールすることで、次の借手は安心して応募してくるはずです。
ほとんどの大家さんには地元の長いお付き合いの不動産会社が存在します。一般的に業界では彼らのことを「元付業者」と呼んでいます。彼らは大家さんの目となり腕となって大事な賃貸物件の管理を任される役目なのですが、こと店舗物件に関しては心配なことがあります。普段扱う件数がすくないことや借手を探すのに苦労をする（時間がかかる）ことが多いからです。それ故なにか新しい提案をして、物件が決まらない責任を転嫁されるよりもこれまで通りを貫く傾向にあります。結果としてあまり扱ったことのない居抜きではなく、契約書通り原状回復を選択するのです。はたしてその役割で良いのかと疑問を持ちますが、大家さん側も新しいものではなく今まで通りで結構という方が多いのもまた事実です。変わりゆくトレンドを大家さんにお伝えする方法はないものかと日々考えております。
