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飲食店閉店 造作売買の流れ
毎月頂く問い合わせの中で一番多いのが飲食店の造作売買に関する質問です。全体の流れが分からず非常に不安だという声が大半です。毎回長電話になるのですが順を追ってご説明申し上げております。すぐにお売りになりたいという方もいらっしゃれば、気になったので参考に話を聞きたいという方まで様々です。
今回は、造作売買が実際にどのように進み、どのような判断が必要なのかを具体的にお話しすることでより造作譲渡についての理解を深めて頂きたいと思います。
そもそも
はじめに、そもそも造作売買が意味するものが何なのかから説明します。
不動産に馴染みのない方が造作売買という言葉で思い浮かべるイメージが様々です。よくお話が出るのが、土地や建物の不動産取引をイメージです。確かに売買という言葉が含まれていますので無理もないかと思います。次に多いのが厨房機器や什器備品などの買取販売と思われる方も多くいらっしゃいます。
造作売買とは、床、壁、天井などなにも仕上げがなされていない店舗賃貸物件に、入居テナントが設えた内装設備（建築、給排水、電気、空調、厨房）にテーブルや椅子それに厨房機器類一式を含めた取引の総称をいうのです。ですので厳密に表現するならば飲食店舗付属資産売買となりますが、少々長いのと一般的に造作売買の方が通りがよいので今回はそう呼ぶことといたします。
問合せ
ネットで居抜き店舗、店舗買取などのキーワードを入力して検索すると数多くの会社が出てきます。ここが第一関門です。どの会社を選ぶのかで実はその後の流れが大きく変わってきます。同じように見えますが一般的に２種類の不動産会社が広告を出しています。一つが不動産仲介をメインにしている会社ともう一つがサブリースと言って飲食店の賃貸物件を借り上げて転貸する会社です。ではどちらに声を掛けるのがよいのでしょうか。
まず、不動産仲介会社ですが、表向きは造作の買取をうたっています。ところが大半は仲介がメインです。よく聞くトラブルでは、買います買いますと言ってる割には社内決裁がどうの上司の承認がどうのと理由をつけては売買契約を先延ばしするようです。その間その仲介会社は造作を買う方を探すと言います。もし実際に造作を買いたいという方が一定期間内に現れなかった場合、「申し訳ありませんが買取れません」といってキャンセルするそうです。買ってくれると信じて待っていた売主はたまったものではありません。
一方サブリースを主体にしている会社は、逆に買う買わないの回答は早く出します。但し二つのハードルが待っています。一つは、希望価格と買取価格が乖離することがあります。つまり時間をかけて実際にお店を始める人に譲渡する場合よりは若干買取価格が安くなる傾向にあります。もう一つのハードルというのは大家さんの承諾です。実際に店を営業なさる方への売買、譲渡は比較的簡単に大家さんの承諾が得られますが、サブリースというと転貸になりますので大家さんが承諾しない場合があります。もしそうなった場合でもサブリース会社の方で仲介をしてくれますので心配はいらないようです。
造作譲渡と契約期間の関係
造作譲渡で一番不安に思われるのが契約期間や賃貸借契約書に書かれている解約予告期間との関係です。ある方は、造作が売れても解約予告期間は家賃を払い続けなければならないのかと不安げに質問されます。またある方は造作譲渡が成立すると直ぐに店を明け渡さないといけないのかと心配されます。どちらもそのようなことはありません。
この造作譲渡の契約と店舗を借りている賃貸借契約では主体が異なる訳ですから全く別の契約です。よく鶏が先か卵が先かの議論になりますが、こと飲食店の造作売買は先に造作の売買の約束をしてから賃貸借契約の名義変更か新しい賃借人（造作をお買いになった方）と大家さんで新しい契約のまき直しとなります。ですので解約予告期間に関係なく売主と買主で決めた日をもって賃借権の移行が行われています。もっとも、リートやファンド系オーナーが所有する物件は認めてくれない可能性が十分あります。この場合は事前の相談が必要です。
打合せスタート
造作売買をお願いする会社か買い取ってくれる会社を決める際に確認したいのが売却から明渡しまでスケジュールをちゃんと説明できる会社であるかどうかです。また契約書など関係書類が整っているかも重要な要素です。
打合せで重要なのは、売買価格の他に物件の明渡しの時期です。人通りの多い駅前立地であれば、すぐにでも契約の切り替えをして造作譲渡が成立しますが、貸し切りの予約が残っていたり、従業員さんに閉店の通知がなされていない場合など明渡しまでに２ヶ月以上は時間を要する場合があります。その場合は最初に事情を説明しその時期での明渡しを造作売買の条件とすればいいでしょう。
契約と売買現金のタイミング
造作売買契約の約束を交わし、大家さんからも契約変更の承諾がでて晴れて成立となるのですが、肝心の金銭の授受はどのタイミングになるのでしょうか。ここはお金を払い造作を手に入れる新賃借人さんの立場で考えて見ましょう。
実際に物件の引き渡しを受けるまでは様々な心配をします。水漏れや配管の詰りは大丈夫だろうか、厨房機器はちゃんと作動するか、きちんと清掃をして引き渡してくれるだろうかなどなどです。造作の買い手が無事店舗の引き渡しを受けて契約がスタートする時点で約束のお金が買主から売主へ一括で支払われることが多いようです。
居抜き店舗は安く手に入る分トラブルが多いとお話になる大家さんや管理会社の方がいらっしゃいます。これらは、居抜きや造作売買に関する知識を何も持たずに仲介を行ったり、飲食店舗特有のトラブル（臭い、音、煙）を未然に防ぐノウハウの無い会社が引き起こす事態であることをご理解頂きたいのと、居抜き物件の仲介会社やサブリースを業とする会社も増えており競争の中からレベルアップが図られている現状を知って頂きたいと思います。
また、飲食店をおやめになる皆様もお金をかけて原状回復工事せずに大事にしてきたお店を売却し、解約予告期間も気にすることなく閉店出来ることをもっと知って頂けたらと思います。
もし、造作売買の会社選びに迷われたなら、一からレクチャーしてくれる会社を選ばれることをお薦めします。
