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飲食店閉店：テナント、大家さんの注意点
先日知人からある相談を受けました。なんでも常連客として長年通った喫茶店が閉店することになったそうなのですが、大家さんから原状回復工事をするように言われていて困っているというような内容でした。これだけ聞けば普通の内容なのですが、問題は原状回復に関する仕様が契約書に入っていない為どこまでの工事をすればいいのか困っているとのことです。
今回は、飲食店を解約する際に争点となるポイントを具体的に見ながらどこに気を付ければよいのかテナント、大家さん双方の立場から考えて見たいと思います。
テナントは自己防衛
飲食店の物件探しは概ね３ヶ月程かかると言われています。これぐらいの時間をかけなさいということではなくて、自分のイメージや予算にあう物件が出てくるまでの時間であったり、理想と現実のギャップを感じながら借りられる物件にたどり着く時間でもあります。苦労をしてやっと出会えた物件だけに早くオープンしたいと気持ちがはやるものです。
ゆえに賃貸借契約に関わる条件も預託をする敷金や月々の賃料ばかりに目がゆき解約についての条項にはあまり目が行かないようです。ある方に同じようなアドバスを申し上げた時にこういわれたことがあります。「店を始める前から辞める時の事なんか縁起でもない」と。
お気持ちはよくわかります。しかし開店から２年で５０％を超える飲食店が閉店していることも事実であります。自分だけは違うのだと思う気持ちはよくわかりますが、いざその時が来て、あの時ちゃんと契約書を見ていればこの物件を借りなかったのにと思っても後の祭りです。
賃貸不動産は、立地や家賃で選ばれがちです。マンションなどの居住用物件であれば住む人が困るような取引が法律で規制されていますのでその判断基準で良いのですが、飲食店用の物件は事業用と呼ばれており消費者保護の範疇には含まれません。ですからクーリングオフもききませんしおとり広告のようなものであってもご自身が事業者（個人であっても）として借りる場合は保護の対象から外れてしまいます。ですから自分がある程度知識を持って対応しなければなりません。ここをおろそかにすると後で痛い目にあいます。
大家さんは法律を知るべき
投資をなさる大家さんと代々不動産を持っていらっしゃる大家さんでは法律や税務に関する向き合い方が随分違うように思います。ちょっとした法改正にも敏感な大家さんは投資家タイプの方で、いろいろと勉強をなさっています。これに対して古くから不動産を持っている大家さんはどちらかと言えば相続を気にされる方が多く通常は管理会社にすべてを任せている丸投げタイプが多いように思います。
最近もあった話ですが、１階を飲食店で貸し出している大家さんから空室になりそうだが、お宅で借りないかとの相談が入ってきました。早速調査に行ってみるとなんか変です。建物の裏側にまわってみると、１階の壁だけがブロック積みになっていました。そこで大家さんに伺ってみました。「大家さん。ここはもともと駐車場ではなかったのですか」大家さんはよくわかったなと感心していましたがそういう問題ではありません。
建物の謄本を見て見ますと用途は確かに駐車場となっています。場所柄駐車場で貸すよりも店舗で貸した方が４倍もの家賃が入るので後から変えたと仰ってました。この場合建物の延べ床面積が１００㎡を越えていると用途変更の手続きが必要となります。さらに問題があって２階以上にある火災報知器が１階にはついていません。よくこの状態で飲食店が入っていられたとこちらが変に感心した次第です。そもそもその建物を管理している不動産会社の薦めで改造に踏み切ったようですが、どうやら管理会社の入れ知恵で消防検査を受けないで今まで来たようです。もし火災でも起きて誰かがケガを負ったり不幸にも亡くなられることがあったとすれば、知らなかったは通用せず大家さんの実刑は免れません。
飲食店など閉店時はこういった問題点をリセットするいい機会です。仮に、居抜きで次も飲食店で貸しつづけるなら次に入るテナントさんには必ず消防検査を受けるように条件を付けるのが最善策だと思います。
テナント、大家さん双方で嫌な思いをしない為に
原状回復工事
冒頭でもお話ししましたが、原状回復義務とは貸した時の状態にして返すということを意味しています。もし、スケルトンの状態から借りたとすれば、なにもない状態が原状です。床、壁、天井にトイレまで仕上げてあるような物件もありますが、入居前に写真を何枚も撮っておき原状の造作が大家さんの資産なのか残置されたものなのかをハッキリさせる必要があります。大家さん資産は壊さずに戻し、残置された造作は壊すのが正解です。
一番もめるのが、入居する時は居抜きですべての造作や設備が付随していても解約をして出て行くときはスケルトンにして出て行ってと言われるケースです。どこまで壊すのか分からないばかりか、ガス管や水道管の処理をどこまでやるかによって原状回復工事のコストが全く変わってくるからです。例えば、床のコンクリートの中を通っているガス管、水道管も含めて撤去となると手間や廃棄に相当お金がかかります。
もし契約の際に原状に関する提示されなくても簡単なメモでもいいので大家さんや管理会社から仕様を書いた書類を頂いておきましょう。
一つ気をつけたいのは、そのようなことを求めるテナントを面倒なテナントと決めつける大家さんがいらっしゃるので貸してもらえなくなる恐れがあります。最悪聞き取りをしてテナント自身で書類を作成し大家さんに渡しておくのも手です。
解約予告期間
住宅、事務所、飲食店すべての賃貸借において賃貸借契約を締結したのちテナントから解約を申し出る際は書面による解約届というものを出すように書いてあります。これを出せばいつでも解約できるというものではなく、書類提出後契約で定められた期間は使っても使わなくても家賃を払い続けなければならない期間の事を解約予告期間というのですが、これもいざその時になって聞いてなかったとなることが多くあります。
契約書には１ヶ月から長いもので８ヶ月となっているものがあります。皮肉な話ですが大手の不動産会社ほど厳密に求めてきます。逆に個人の大家さんで預けている敷金を返さないで清算をするという方がいます。
契約書に何も書いてなくていなければ、解約予告期間中に次のテナントが入居する際は家賃を止めてくれるよう一筆書いてもらいましょう。
この解約予告のケースで言えば、居抜きでお店を引き継ぐのが一番お店を閉める方にとって都合のよい辞め方かもしれません。次にお店を引き継ぐ方が、来月からやりたいと言えば今月で辞めればいいし、次の方が３ヶ月と言えばそこまで頑張ればいいということだからです。
これまで扱ってきた飲食店舗物件でトラブルはいろんなケースがありました。一つ一つあげると相当な量になりますので今後折に触れては書いてゆきたいと思います。でも共通していることが一つあって、想定出来たであろう問題をあいまいにして文章化しないで放置した結果というものです。
文章にして残すという作業は、本来不動産を仲介する不動産会社がやるべき仕事なのですが（そのために仲介手数料を取っている）宅地建物取引業法で決められた最低限の説明しかしない為に問題が多発しています。あまり飲食店物件を扱ったことがない不動産会社と組む羽目になったら彼らをあてにせず自分自身で確認をするようにしてください。そうでもしないと嫌な思いだけにとどまらず相当なお金が出てゆくことになります。お気お付けください。
