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飲食店閉店 原状回復 義務
長く不動産に関わっておりますと、いろいろな契約書を見る機会に恵まれます。とりわけ賃貸借に関するものは数知れずといった具合ですが、いつも気になる一文があります。
契約終了時の明渡しに関する条項です。どの契約書も簡単に書かれています。物件自体それぞれに異なる特徴を持っているにも関わらずです。
気になっていることとは、いざ 原状回復 工事となった時にその内容で大家さんと借主でもめないのか、そもそも当時仲介をした不動産会社まで巻き込んでの騒動になりはしないか心配なのです。 原状回復 義務を負う立場、受ける立場からこの内容を掘り下げてみたいと思います。
なぜ義務と書かれているのか
契約ごとというのは本来両者間で納得したことを忘れない為に文章に残すものです。
実はこの原状回復義務というのは、二者間で特別の取り決めをしなくとも賃貸借の契約を結んだ時点でもれなくついてくるものなです。
どういうことかと言いますと、賃貸借契約とは、貸主が繰り返し賃借人へ貸し出す継続的な性質を有していると考えられており、それゆえ賃借人は自身で付加したり、改造したりしたものは元に戻して返さなければならないと民法で規定しているのです。冒頭に書きました、契約書には簡単に書かれているというのはこの辺からきているかもしれません。
原状回復 義務の中身とは
賃貸借契約にもいくつか種類があります。居住用、店舗、事務所、倉庫等々。これらの賃貸借契約すべてが先程の民法の規定により、 原状回復 義務がもれなくついてくるかと言えばそうではありません。
唯一、居住用だけが異なる解釈をされています。というのは、住むという行為は他の用途と違い、大きく異なる内容の使い方をしない為、原状回復という概念がないのです。この文章をお読みの方で、賃貸の住宅に住まわれたことがある方は、原状回復をして立ち退いたという方もいらっしゃるでしょう。
そもそもどの使用方法でも経年劣化、自然損耗と言って使っているうちに汚れたり古くなったりするものですが、法はその部分までは 原状回復 の対象とはしておらず、逆に賃借物としての前提ととらえています。
其の為、月々の賃料の中に損耗し劣化する分の価値までもが含まれているとの解釈なのです。なので普通に暮らしている分には、 原状回復 の対象にならないというのはそのためです。
もっとも、壁に穴を開けてしまっただとか、襖に落書きをしてしまっただとかというのは、自然損耗ではないので直す必要はあります。お間違いのないように。
さて、例外の居住用はお分かりいただけたと思いますので店舗などの事業用賃貸借物件を見てみましょう。
どの事業の用途にするかで全く異なる設備が必要ですし工事も必要です。
このことが取りも直さず 原状回復 義務を必要とする所以です。なぜならそのままでは繰り返し賃貸の用途に供せないからです。となると、何をもって原状とするかの定義が本来必要となるのですが、ここがあいまいなためにトラブルとなります。
原状とはなにか
さて原状について考えたいと思います。
引き渡しを受けた状態を原状と言うのでしょうか？それともコンクリート剥き出しのスケルトンと呼ばれる状態が原状なのでしょうか？そのどちらも可能性があります。
順番に考えて見ましょう。この 原状回復 義務とは、収去義務であります。
つまり、賃借人が自ら設置や変更を加えた物を取り除くことだと読めます。スケルトンから借り受けたんならば、元のスケルトンが当然原状となります。逆に床、壁、天井が残っている状態ならどうでしょう？
先の解釈だと自分で付けたり変更を加えた物だけでＯＫとなります。ここがトラブルの種なのです。大家さんは、床、壁、天井は付いているけど 原状回復 の折には一緒に壊してスケルトンにして欲しいと承諾を取る必要がありますし、後日のトラブルを避ける意味では文章にしておく必要があります。
では、事務所で引き渡しを受け、その後飲食店舗工事を施した賃借人が 原状回復 工事をする場合はどうでしょう。自身で付加したのは飲食店舗部分の工事だけです。収去義務というならスケルトンでいいはずです。しかし、 原状回復 義務条項に事務所仕様に復して返還する旨の記述がある場合はこれに従わざるを得ません。
トラブルを避けるためには
・賃貸人（大家さん）と賃借人（借主）の財産区分を明確にする。
特に多いトラブルは、賃借人が借りる以前のものを賃貸人に 原状回復 してほしいと言われるケースです。賃貸借契約時に、残置されている造作なのか、引き継いだものなのか明確にし、引き継ぐ意思のないものは、大家さんに取り壊してもらったうえで引き渡しを受けることが重要です。
原状回復 義務 にまつわるコスト
原状回復 義務とは、なにも見えるところばかりとはかぎりません。見えないところにこそ大きな問題が潜んでいることがあります。
飲食店舗をスケルトンにして引き渡しを受けた大家さん。綺麗に仕上がっています。次のテナントも決まり一安心したのも束の間、次のテナント工事で事件が発覚します。床にあった排水枡が、 原状回復 工事の際にコンクリートで埋められてしまっていたのです。
発覚したのは、ほぼ内装工事が終わり、厨房機器の設置をしている時に、水が旨く流れないので調査をしていて分かったのです。
さあ大変です。工事をした業者は指示通りにやったのだから責任はないといい、工事を頼んだ賃借人も清算と引き渡しが終わったから責任はないと主張します。困った大家さんは、時間が無いのでやむなく自腹で改修費を負担したのです。
原状回復 工事とは、次に貸すための工事ですが、原状は何なのかを知ることが重要です。
この場合、賃貸の管理をする不動産会社はあてになりません。例えば図面管理、遵法管理などの経験を持つ人材や会社に継続してみてもらうことは、財産を守るうえで非常に重要なことです。その一端を担うことでサブリース契約は十分に機能するでしょう。
また、賃借をされる賃借人にとっても、居抜きや立退き後の造作転売や原状回復を前提としない賃貸借契約は金銭的にも十分魅力的な手法だと思います。一度、開業から仮に１０年後の閉店までの全経費計算（内装や 原状回復 工事費等を含む）をされたならば、サブリースでの飲食店舗契約がいかにリーズナブルかご理解いただけるのではないでしょうか。
