長く続けて来られたお店だったり、オープン間もないお店だったり閉店の事情は様々だと思います。ただ単に閉店、廃業するにしても移転をするにしてもほとんどの場合、賃貸借契約で原状回復工事を行い元の状態戻すことが義務付けられています。
明け渡しにはどうしてもお金がかかります。世間では居抜きの飲食店舗物件が数多くあるのに自分のお店は居抜きで第三者に引き継ぐことを認めてもらえないのではと不安を抱いている飲食店オーナーは多いと思います。
過去に言われるままに原状回復工事を行い苦しい経験をしたオーナーも数も多いと思います。マンションやアパートを借りるのと違い飲食店として借りた不動産は事業用という位置づけになります。つまり消費者ではなく事業者として扱われる厳しい環境です。それ故周りに賃貸借経験をお持ちの方は少ないはずです。
今回は居抜きで店舗を実際に譲るまたは売却するにはどのような知識とテクニックと行動が必用なのか公開いたします。
Contents
飲食店閉店・移転の障害となる原状回復義務。大家さん事情とは
閉店、移転を考える際に一番障害となってくるのが「解約予告期間」と「原状回復工事」です。
ほぼすべての賃貸借契約書にうたわれていることと思います。どのようにお願いしても契約書に書いてあること以外は一切認めないという管理会社や大家さんは少なからず存在します。
大手企業のオフィスビルの一角やリートが所有するマンションの一室などはほぼ間違いなく認めてくれません。その理由としては、リート物件などは多くの個人投資家からお金を預かって物件に投資をしているため透明性を求めます。ゆえに担当者の裁量や個人の事情というものが反映されにくいのです。
同じように大手不動産会社所有の物件も契約書通り粛々と進めるというのが大原則です。
では、それ以外の大家さんや管理会社はどうでしょうか。何の準備もせず相談に行ったとしたら成功確率は良くて３割以下です。しかし入念に準備をしてゆけば８割以上成功します。
飲食店の原状回復工事義務を回避できる法的根拠とは
今一度賃貸借契約書をお読み頂きたいのですが、原状回復工事義務も中途解約に伴う予告期間もなにからスタートするのかと言えば「解約届」を出すところからです。
逆の言い方をすれば、解約予告を出さなければ原状回復工事も解約予告期間も関係ないということになります。ここで賃貸借契約上の盲点を突くという手法をとります。
その盲点とは「名義変更」です。
一般的な賃貸借契約書には、転貸の禁止や権利譲渡に関する禁止事項が入っています。これは大家さんが知らない間に転貸をしたり赤の他人が勝手に不動産を使用しない為の条項なのですが、逆に言えば借り手の救済策とも言える条項ですです。
だからこそ個人名義で契約を結んでいた契約を法人名義に変更する場合や、オーナーがのれん分けで弟子に店を譲るような場合を想定しています。一定の事情を斟酌して大家さんが承諾すれば契約名義を変えられるという条項もまた入っているはずです。この部分を拠り所にして交渉に入るのです。
大家さんに居抜き売却を斟酌してもらうためのストーリー
これまでの大家さんとの関係がどうだったかは一旦考えないものとして話を進めます。まず飲食店の閉店、移転を望むオーナーで原状回復工事も解約予告期間にも縛られたくない、もっと言えば誰かに内装や設備、厨房機器一式を買って欲しいと考えるのであれば居抜きで第三者に売却（譲渡）する以外ありません。
とは言え借り手側の事情だけで大家さんや管理会社がウンと言ってくれるほど甘くありません。ちゃんとしたストーリーが必用です。
ストーリーに必要なポイントとは
・なぜお店を続けられないのか
・次にそのお店を引き継ぐ人との関係
・大家さんが嫌がる業種でないこと（例えば、重飲食や深夜まで営業するクラブ等）
なぜストーリーが必用なのか。それは管理会社対策でもあります。通り一遍の理由であればある程度大家さんから権限を持たされている管理会社の段階でＮOが出る可能性があるからです。
もしここでNOが出てしまうと先に進まなくなる可能性がありますので、彼らが判断できない理由で「それは大家さんと相談してみないと」とならなければなりません。
冒頭でお話しした成功確率はここの場面から来ています。ここを通過できるかできないかが大きなポイントとなります。
飲食店の大家さんへの交渉はテクニックを駆使
誠心誠意という言葉の通りこちらの思いが大家さんに伝わる必要があります。とは言え直接大家さんに会ってお話出来る機会はあまり多くないと思います。そうなるとこちらの話（ストーリー）を聞いた管理会社を介して伝わることになります。
この過程で管理会社に不安を抱く（頼りない）ようであれば迷わず「手紙」を書きましょう。字が下手でも文章が下手でも構いません。タイプされた手紙より手書きの手紙の方が何倍も気持ちが伝わります。何回書き直してでもストーリーに込めた想いを手紙に託してください。ないよりはあった方が必ずプラスに働きます。
また、大家さんによっては名義変更で次に飲食店を引き継がれる方とお会いになりたいという方もいらっしゃいます。お二人でよく想定問答をして臨まれることも大事ですが、ジャケットを着用し髪形を整え身だしなみに気を配り清潔感を出すことも重要です。もし結婚されているのであれば奥様同伴というのも好感度が上がります。
飲食店の居抜き売却成功には管理会社や大家との人間関係が大切
飲食店を始める方がお店を閉店する時の事は想定しづらいものです。しかし、２年後なのか１０年後なのか賃貸でお店を借りている以上その時はやってきます。そう考えたならば入居される時から大家さんや管理会社さんとのお付き合い、人間関係はスタートすると考えるべきです。
季節のご挨拶状は欠かさず出すことや近隣からのクレームなどがあった場合の迅速な対応なども重要です。時には、お店に大家さんや管理会社さんをお招きしてのおもてなしなどは大変ポイントが高いと言えます。
大家さんや管理会社さんがお店のリピーターになって下さればいつ何時不測の事態が起きても必ず相談に乗ってくれるはずです。もし大家さんが遠方にいらっしゃるのであればせめてお中元やお歳暮は忘れないようにしたいものです。
～まとめ～
冒頭のタイトルからすると意外な内容に思われたかもしれませんが、唐突にお話を持ちかけたりすれば面倒がられてしまうことは目に見えています。閉店や移転を迎えるXデ－の為に今日から行動を起こすことがご自身の飲食店舗を確実に居抜きで引き継げる（売ることが出来る）秘訣です。その積み重ねがあればこそストーリーが生きてくると覚えておいてください。
飲食店の閉店・移転を考えられているオーナー様へ
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