コロナ以前、飲食店を閉める理由は売上不振と人材不足、次に病気や怪我、高齢になっての引退等でした。拡大移転などの前向きな理由もありますが、大半は不本意な閉店がほとんどです。
どの理由で閉店するにせよ、追い打ちをかけてくるのが原状回復工事です。（スケルトン状態に戻す）避けられるものなら避けたいと誰しも思います。
最近でこそ「居抜き店舗」や「造作売買」という言葉が増え原状回復義務を免れるケースが増えましたが、まだまだスケルトンに戻して返さなければならないケースが圧倒的に多いのです。
今回はこれまで実際に造作の譲渡や残置を認めない事例の中で、大家さんがどのようなお考えなのかを読み解き、万一お店を閉める場合に造作売買ができる確率を上げる対応策をお伝えしていきたいと思います。
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造作譲渡は認めない！大家さんの心理を読み解く
解約を伝えた際に、契約書通りスケルトンにして返して欲しいといわれることが普通だとお考え下さい。ではなぜ造作の譲渡を認めないと言う大家さんが考える理由をお話します。
①設備のトラブルを次の店舗に残したくない
トラブルとはなんのことでしょうか。店内の内装工事、電気工事、給排水設備が引き継がれることで、後々もし不具合が発生した際の責任の所在を心配されます。
例えば、「前の借主がやった工事だからそちらに言ってくれ」のようなケースです。言うまでもなく責任の所在は、造作、設備を引き継いだ現賃借人にあります。
また、造作譲渡の売買がされることで、借り手側に「物権」のような強い権利が生まれるのではないかと心配される方もいらっしゃいます。
例えば、原状回復工事の義務を果たさないどころか買取を迫られるのではと勘違いをされている大家さんなどです。
トラブルがなくても、長年営業されてきた飲食店では給排水、電気系統等のインフラが心配なので、スケルトンにして調査をしたいという大家さん一定数いらっしゃいます。
この場合対応策は、
- 大家さんにデメリットが少ない
- リスクもない
ということを理解して頂く必要があります。造作の譲渡に当たっては、不動産会社を介して契約し、
- 内装造作物の瑕疵担保責任は大家さんは負わない
- 原状回復（スケルトンにする）義務は新テナントが引き継ぐ
契約書面に明記することが経験上非常に有効です。
給排水等の設備に関しては、造作物があるときちんと調査できないのでやっかいな問題ですが、
- 老朽化している可能性のある現状設備は使用しない
- 新賃借人の負担で新設する
という条件であれば納得してもらえることがほとんどです。（露出で引き直せば費用も思ったよりかかりません）
②次のテナントは飲食店舗お断りです
こちらもよく聞くフレーズ。前テナント（飲食店）に近隣や同ビル内からクレームがあった場合や使い方があまりキレイでなかったケースがほとんどです。
大抵は重飲食のテナントさんです。中華料理や焼肉店等どうしてもニオイやケムリ、油の出る業種です。
新し飲食店を借りる側としては、開業時の工事はなるべく安く抑えたいものですから居抜き店舗を望まれるか方がどうしても多いものですから悩ましい問題です。
この解決策は、ダクトの排気能力や高性能フィルターを使用した臭い対策を施しシッカリと大家さんにご理解頂く必要があります。
万一クレームがあった際には誠意を持って対応するということを口頭ではなく書面で約束しましょう。もちろんですが共有部や店舗内外を汚したり、散らかしたりしないこともあわせて宣言しましょう。
③とにかく契約書通りにして欲しいの一点張り
特に理由があるというよりも、これまで契約書通りで何年もやってきてなんの問題もなかったと思ってらっしゃる大家さんは結構いらっしゃいます。
よくよく話を聞いていくと①や②のような理由に行き着く場合もあるのですが、大家さんのメリットデメリットは関係なく、新しいことを理解することを放棄している大家です。
悪い思い込みや勘違いの場合もあり一番厄介な理由です。ここは粘り強く交渉をするしかありません。
造作を売りたくても大家さんの高いハードルで決まらない
解約の予告期間内、つまり大家さんに家賃が入る間は居抜きを前提に募集してもよいということがあります。そのかわり、その間に後継テナントが決まらない時は原状に戻しなさいというケースです。ところが、立地や建物の形状等ではなく、大家さんの都合により決まらないということがあります。
①賃貸条件が高い
家賃や保証金など、賃貸条件が相場よりも高いケースです。貸す側の立場に立つともちろん条件は高いに越したことはありません。
解約予告期間内は家賃も途切れないので、大家さんも借り手がつけばラッキーぐらいの価格設定にすることは当然あります。
大家さんの考え方にもよるので難しいところですが、仲介する不動産会社に相場感があり適切な提案ができるかどうかも重要になってきます。
また、造作を売るのであれば賃貸条件は下げないといったケースもあります。なぜか？大家さんは決まらない理由を造作売買の値段がついている為だと考えるからです。
だから安易に値段を下げないのです。確かに原状回復が前提の賃貸借契約ですので、大家さんからすると造作が売れないから募集する賃貸条件を下げて欲しいというのはかなり違和感があります。
その場合は、居抜きで次の方に引き継ぐことのみを許可してもらえば、あえて「売る」と言わずにおいた方が大家さんの了解が得やすい場合もあります。
③その他、様々な制約事項
賃貸条件だけではありません。業種の制限が厳しかったり、外観のデザインや看板の掲出制限が厳しかったり、営業時間の制限等もあります。1つ1つ大家さんが気にされていることを理解し、大家さんの目線で解決策を提案していく他ありません。
大家さんの嫌がらせで造作を売らせない
レアなケースですが、大家さんとテナントの関係性が悪く、テナントの利益になることは一切認めたくないという方がいらっしゃいます。スケルトンになり、次の借り手がつかなくても構わないとまで仰います。
極端なケースと思われるかもしれませんが、近い話はよく聞きます。あることをきっかけに大家さんにそのような感情が芽生えるようです。ゴミの出し方や臭い、音などのクレームの対応がマズかったり、何度も起こるようなケースです。
大家さんも人間です。少なくとも嫌われて良いことはなにもないと思います。問題が起きた時の対応、日ごろからの挨拶など良い関係を維持する努力は絶対に必要です。
