飲食店を経営されている経営者の方やそのご家族から日々電話を頂戴します。ある時は相談であったり、ある時は質問であったり内容は様々です。
ただ内容をおおぐくりに整理してみると飲食店を閉店なさりたい、若しくは閉店した後のご相談、今はまだ閉店する予定はないものの後学の為に聞いておきたい、との質問の大きく3つに分かれます。お話を伺っておりますとどこに疑問を感じてらしたのか何を不安視されているのかが解って参ります。
今回は、飲食店を居抜きで閉店なさりたい、誰かに売却をしたいとお考えの皆さんが共通して思い悩む基本的な内容をＱ＆Ａ形式でお答えしたいと思います。
Contents
Q１：飲食店を賃貸で借りているのですがお店は売却できますか？
売却は可能です。※１
こちらの質問は、内装や厨房機器など飲食店を居抜きの状態で引き継ぐ売買をさしています。土地や建物の売買と混同されているところから発せられているものと思います。賃貸にせよ自己所有にせよ飲食店がすぐにでも始められる居抜き状態であれば金銭を伴う売買で引き継ぐことは可能です。 ※１：賃貸の場合は大家さんの承諾が必ず必要です。
その大家さんの承諾とは、居抜きで売買をして良いのかというものではなく、
飲食店を居抜きで売却されたい方からその店舗を買ってそこで飲食店を始めたい方へ「賃貸借契約の名義を変える承諾をとる」という意味です。
いくら本人同士が良くてもお大家さんが認めてくれなければそもそも居抜き店舗の売買は成立しません。
この承認に関しては、大家さんではなく管理会社が代行するケースもあります。その際は、仲介手数料等を請求されることもあります。
Q2：飲食店の居抜きはいくらで売れますか?
電話のお話だけで査定をすることは基本出来ません。
ほとんどの方が、内装や厨房機器を居抜きの状態で売却できると聞いて「物の値段」であると思っています。確かに古いよりは新しい方が値段は上がりますがそれは本質ではありません。
駅からの距離、お店の視認性（人通りの多い場所か、通りから1本入って居るか等）、店舗の形、業種制限や営業時間制限などいくつもの項目を確認させて頂き総合的に判断しています。
従って、お電話でお話しできる査定額は過去の取引事例で平均的なお値段か誤解を招かない為にも現地を見るまではお答えしていないというのが一般的です。
Q3：飲食店居抜きの売却査定はどのタイミングがいいのですか？
よくご質問を頂戴するのがいつのタイミングで相談すべきかです。
契約書に定めた解約予告を出す前か出した後かということです。結論から申し上げて、「解約予告を提出する前」にご相談ください。その理由としては、
- 解約予告提出後だと管理会社から、契約書通りでお願いしますと言われることが多く、居抜きで造作の売買が出来ないことが多々ある。
- 解約予告期間が1ヶ月や2ヶ月と短い場合、仮に解約届を提出したあとで大家さんや管理会社の承諾が得られたとしても造作を買ってくれる方を見つける時間が短くなることがあり、結果時間切れになることがある。
Q4：契約書には原状回復義務条項、譲渡等の禁止条項がありますが大丈夫ですか？
これは大家さんや管理会社と相談してみないと分かりませんが、一般論として認めて頂けるケースが大半です。
但し、話を切り出すタイミングやその際の話し方に気をつける必要があります。現実にポイントがいくつかあり、それらを知らずに話してしまうと承諾の可能性は低くなってしまいます。
飲食店の居抜き交渉は経験豊富な会社に任せるのが結果安全ですが、これまでの大家さんや管理会社とのかかわり方、トラブル、滞納の有無など正直にお話し頂かないと思わぬ方向に行ってしまいます。事前によく話し合ってください。
Q5：飲食店の居抜き店舗は希望額で売れますか？
先程飲食店の譲渡価格は物の値段ではないとお話ししました。
これはあくまで一般論で、個別に事情のある場合は調整をしています。例えば、借入やリースの残債がある場合、飲食店を売却した金額で清算したいとお考えになる方は大勢いらっしゃいます。周りからは、現実離れした金額だといわれても、時間的な余裕があれば、希望額に近い方が現れる可能性はないとは言えません。ただ、売却を急ぐのであれば買い手の現れる金額まで下げる必要はあります。
Q6：飲食店を居抜きで売却したお金はどのタイミングで受け取れますか？
飲食店の譲渡では、１．契約締結 ⇒ ２．引き渡し という手順を踏みます。
例えば、契約から引き渡しまで時間がある場合、契約時に金銭の授受は一般的にはありません。なぜなら、譲渡契約に定められた状態や厨房機器などの物品が全て揃っているか引き渡し時に確認できてから買主がはじめてお金を払うというのが一般的だからです。
なかには、契約締結時に金銭の授受を希望される方がいらっしゃいますが通常は難しいとお考え下さい。
Q7：売却依頼を複数の不動産会社に依頼してもいいのですか？
飲食店の居抜き店舗を扱う会社は複数あります。それぞれに特徴があり、自社サイトのみで募集をする会社もあればアットホームのような一般に開かれたサイトに掲載する会社もあります。
その意味では何社も声をかけることで早く買手が見つかるように思いますが、買い手の心理はそうではありません。
物件を探している人は、WEB検索で各社から情報が出ていることを容易に知ることができます。その結果買い手となる方は、出回り物件、つまり売れないから情報が溢れていると思いがちです。また情報を扱う不動産会社も労力をかけて募集しても他社に取られてしまう可能性が高いと思うと力が入らないものです。
