このところ「飲食店舗を売りたい」「飲食店舗をどうすれば売れるように出来ますか」といった問い合わせが多く寄せられます。一番のお悩みは、現在大家さんと結んでいる賃貸借契約書にあるようです。
日本の賃貸借契約書には例外なく原状回復義務の条項が入っています。この原状回復条項とは貸室を借りた状態に戻して所有者に返すという内容です。仮に造作が残った状態で借りたとしても、飲食店舗の場合全て撤去してスケルトン（床、壁、天井及び設備関係をすべて撤去した状態）に戻すよう書かれていることがほとんどです。
この条項実は賃貸借契約の根幹をなす借地借家法に定められているものではなく民法の規定をもとに入れられています。民法では借りたものは元の状態にして返すと言うことがうたわれておりこのことが賃貸借契約に引き継がれているのです。
さて、原状回復義務というスタートラインから飲食店舗の売却までどのような道のりを辿るのかポイントをおさえて解説します。
Contents
１．飲食店の売却の第一歩は大家さん、管理会社との交渉
賃貸借契約書が大家さんとテナントとの約束事を記したものである以上ここに書かれていることを反故にすることは出来ません。つまり大家さんに断りもなく店舗を第三者に売ることは出来ません。逆に言えば大家さんから許しが出れば問題ないと言うことになります。
また、賃貸借契約に関わる交渉は不動産を管理する不動産会社に一任している大家さんも多く、その場合、交渉の窓口は管理会社である不動産会社と行うことになります。
交渉でのポイントは以下の通りです。
まず大前提として家賃の滞納や大家さん、管理会社、近隣とのトラブルがないことが重要なポイントです。それらがない前提で話を進めたいと思います。
飲食店の売却は「売る」ではなく「引き継ぐ」が基本
突然お店の売却から話に入ると大抵の大家さん、管理会社は拒否反応を起こします。
また、お店＝賃貸物件自体が商品になったような印象を与えてしまうこともあり、自分たちのうかがい知らないところで取引が行われ、結果テナントを選定できなくなるのではないかと心配する大家さん、管理会社も多くいらっしゃいます。
だからこそ、まずは事情があってお店を別の方に引き継ぎたいと伝える方が取っ掛かりの理解を得やすいものです。
原状回復義務の心配をどのように取り除くか
ここで大家さん、管理会社が不安に感じるのが原状回復義務の行方です。スケルトンではなくお店の状態が契約上の原状となりはしないかと心配するのです。そこは、スケルトンの指定があればその条項を次の契約にも引き継ぐ（契約書にもり込む）と言ってあげれば安心してくれます。
ご挨拶・相談のタイミングはいつ
理想は相談の段階で次にお店を引き継ぐ方が決まっていることが望ましいでしょう。
例えば長年の友人にお店を引き継ぎたいだとか、お店を閉めたいと相談した方からの紹介だとか全くの第三者が出てこないことが了解を得やすいと思います。
最近ネットで目にする「飲食店舗買取ます」と謳う不動産会社の中にはその辺のデリカシーがないことも多いのでもしそのような会社を使ってお店を買ってくれる方を探すのであれば事前に情報が漏れないよう入念な打ち合わせが必要です。
飲食店舗の売買価格は、立地、業種の制限の有無、賃貸借条件など総合的に評価されることが多く、単に内容設備や厨房機器の売り買い価格ではありません。
但し、本来価格からマイナスとなる要素は取り除いておかないと手元に残るお金が減ってしまいます。このことを踏まえて４つのポイント見てみましょう。
２．飲食店の売却は清掃が行き届いていることが基本
「買う」という行為は物の価値に対し評価したものが対価となります。
先程トータルの評価とは書きましたが、やはり汚れていたり、壊れているものに対してお金を払いたくはないものです。ましてやゴミや酒類の瓶などが残置されている状態ではなおさらです。
もし、こまめに清掃をしてこられなかったり物が雑然と溢れているようなお店であれば、一度真剣に清掃と整理をしましょう。特にお買いになる方が個人の方であれば、このことでかなり評価（価格）が変わります。
３．飲食店の売却は壊れていない、揃っていることが重要
飲食店舗を居抜きで買う方のメリットを考えた時にスケルトンから工事をしなくてもいい、中古ではあるものの一通り厨房機器が揃っていることがあげられます。
これが少ない資金で開店準備が出来ることが最大のメリットです。それなのに２台あるエアコンの内１台が壊れています、だとか４ドア冷凍冷蔵庫の冷蔵庫に不具合があって倉庫代わりになっているだとか、食洗器の調子があまり良くないなどいろいろな不具合を抱えているお店を見かけます。
正直に壊れていることを告げるのは基本ですが、居抜きで店舗をお買いになる方が、修理や買い替えとなるとそれ相応のお金が必要になります。それこそ大型の冷凍冷蔵庫を買い替えるとなるとお店の売却代金に匹敵する場合も出てきます。当然ディスカウントの要求が出てきます。普段から早めの修理修繕を心がけましょう。
４．飲食店の売却にリース物品の有無は重要
空調機や大型の厨房機器などがリースを使って導入されているケースは多いのですが、その残債が売却を想定している飲食店舗の売買代金で賄えないケースもチラホラあります。
もし精算できない場合どうなるかと言えば、リース会社が対象となるリース品を引き上げてしまうことがあります。空調機であれば天井にポッカリ穴が開いた状態になります。そうなると最悪です。
万が一その場合は、最悪「原状回復工事費を払わなくても済むならば」と腹をくくり、無料でお店を譲る代わりにリース代の精算を買主に引き継ぐ方法が一番賢明です。ここで判断を誤るとリースの残債、原状回復工事費のダブルパンチが待っています。
５．飲食店の売却価格はどの様に設定するのか
飲食店舗の売買代金は、トータルで決まると申し上げましたが、最初に多額に資金をかけて造り込んだお店程判断を間違える場合があります。
例えば、内装、設備、厨房機器全てで3,000万円もかけてオープンしたのに１年で閉店するのだから高く売りたいといったような場合です。
誰が見ても飲食店に最適の場所かどうしてもその場所で同じ業種がやりたいと言うような方がいない限り高額での売買は難しいと考えた方が無難です。ただ、時間に余裕があるのであれば高く買ってくれる方が現れるのを待つと言う方法もありますが。
この場合、その立地で取引されている居抜き物件の売買価格に新しくて設備が整っている分が加算されると理解する方が良いでしょう。もし100万円から150万円の標準的な金額であれば200万円から250万円程にランクアップといった具合です。
ここで注意が必要なのが値段のつけ方です。最初に高い設定をして時間とともに徐々に値段を下げるやり方がありますが、途中からまだ下がるのではないかと模様眺めをされてしまうことがあります。結果時間がかかり値段も安くなることがありますのでお気をつけ下さい。
～まとめ～
一物五価と呼ばれる程様々な値段が付くのが不動産です。その理由は不動産をなにに活用するのかによって異なるからです。そもそもそのような値付けしかできないのですから、複数の指標をもとに大よその価格をはじき出さなければなりません。
飲食店の売買金額で、立地、賃料、売買代金を例にとると、立地〇、賃料〇であれば売買代金は強気でつけられます。立地✕、賃料✕であれば売買代金は期待できません。そこに今回のポイントが加点ポイントとして加わるのか、はたまた減点ポイントとなってしまうのかを十分吟味してみて下さい。
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