飲食店に携わったことのない方や不動産経験者でも「譲渡」と聞いて、飲食店を譲渡する契約＝土地、建物の売買と勘違いされる方が多くいらっしゃいます。もちろん中には同様の取引もありますが、その場合飲食店であることがことさら強調されることはありません。
ではこの飲食店の譲渡とは何を売り買いするものなのでしょうか、またいつ頃始まったのか、どのような流れで取引されているのか今回は詳細に解説したいと思います。
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賃貸契約で居住用と事業用では何が違うのか
ロードサイドにある回転寿司やファミリーレストランが入居していた物件が売りに出されているケースを見かけますが、こちらは土地・建物の売買物件がほとんどです。このような物件は飲食店舗であっても飲食店譲渡とは呼びません。これらの売買対象は土地、建物の所有権ですから今回の賃貸借物件とは異なります。
ではなぜ賃貸借物件で「譲渡」が発生するのでしょうか。それは物件を借りる際に締結した賃貸借契約書にその謎を解き明かすヒントがあります。
まず国内の賃貸借契約書には必ず「原状回復義務」と呼ばれる条項が含まれています。この条項はなにも飲食店など事業用に限った話ではなく、マンションやアパートを借りる居住用の賃貸借契約書にも必ず入っています。
この原状回復義務とはいかなるものかといえばこうです。居住用なら壁紙の張替や畳表の張替などが代表的です。もし大家さんに断りもなく大きな棚を作りつけたり壁に穴を開けてしまった場合も借りた人が部屋を解約する際に修繕費を負担しなければなりません。
居住用の貸室の場合、住むことを前提としていますから、次も住む為の修復をすればよいのですが、飲食店舗のような事業用の貸室はそうはいきません。
飲食店であろうと物販店であろうと借手の目的により内装がその度大きく異なります。大家さんは、賃貸借契約が終了するたびに、次のテナントを見つけやすいように内装や設備を一旦すべて壊してスケルトンと呼ばれる状態に戻すことを要求してきます。
たとえ10坪前後の場合でも飲食店をスケルトンに戻そうとすれば、100万から200万円もの工事代が更に必要となります。つまり、飲食店を出店するのにお金がかかり、閉店するにもお金がかかるという訳です。
飲食店居抜き店舗の譲渡はどのように始まったのか
昭和の時代、銀座や赤坂のソシアルビル（ビル全館にBarやクラブなどお酒を提供して女性が接客するお店が入っているビルのこと）でお店が入れ替わる際に行われていた「営業譲渡」という形式が本編の飲食店居抜き店舗の譲渡に近いと言われています。
お店を借りているお店のオーナーが閉店をする際に、次の借手を自分で見つけてきて大家さんに名義変更を申し出ると言うものです。新しく借りる人は旧オーナーから営業譲渡代として数百万から1千万円以上のお金でそのお店を買うのです。
大家さんもよくその仕組みを理解していて、営業譲渡の承諾料として賃料の数ヶ月から譲渡代金の１０％相当を請求することが普通に行われていました。
飲食店居抜き店舗情報の流通経路はどこから
ではなぜ閉店する飲食店が譲渡をすることを知らせることが出来たのか疑問が出てきます。本来壊すべき内装や設備を買う相手を探すとなると仲介役の不動産会社が存在するものですが、大家さんからの依頼で募集活動は行っても、賃借人の依頼で通常は営業活動など行いません。そこには意外な第三の仲介役が存在したのです。
その仲介役とは、2000年前後から売上をのばした中古厨房機器販売会社の存在でした。
彼らは当初、閉店をする飲食店から厨房機器を買取り、修理をして再販をしていたのですが、買取をする飲食店などで内装や設備をスケルトンに戻す費用が出せないお店が多く、厨房機器の買取りをする傍ら不動産業者にこの閉店情報を流し始めたのが始まりのようです。
当時は居抜きではなく内装だけが残っている「残置物件」が主流だったようですが、厨房機器などが残されている「居抜き店舗」に特化する不動産会社が現われ現在の姿になったようです。
飲食店舗が居抜き物件として譲渡される前提条件
飲食店が居抜きの状態で取引されるためには一定の条件が揃っていることや関係者の承諾が必要となります。以下を参照ください。
- 賃貸借物件であること
- 内装（椅子・テーブルを含む）、設備（電気・空調・給排水）、厨房機器が使用可能であり、営業中か直ぐに営業できる状態のもの
- 大家さんの承諾を得ていること
ここで重要なのは大家さんの承諾です。居抜き店舗を譲渡するといっても手続きや契約書に書かれている内容と異なる取り決めをすることになります。以下の３点が大家さんを説得する際に理解が分かれる点です。
- 賃貸借契約書に原状回復義務がうたわれているにも拘わらず原状回復を行わない
- 解約予告期間を無視して名義変更をお願いする
- 内装、設備、厨房機器を有償で第三者に売却する
1と2については、場合によっては賃料を値上げすることで承諾頂くことになるかもしれませんし、通常の新規契約の様に、大家さんに礼金や敷金償却という臨時収入が入るため抵抗なくすんなりいくケースもあります。
ただ、3に関してはまだまだ抵抗感のある大家さんもいらっしゃいます。その理由は次のようなものです。
ご自身の不動産に付随して金銭の授受がテナント間で行われることに不快感を持ったり、賃借権以外に別の権利が発生するのではないかと心配されたりしますので、無償の場合のみ許可するというケースや譲渡に関しては関知しないから勝手にやってくれというスタンスの大家さんがまだまだ多いように思います。
この居抜きとは正確にいうと「原状回復義務の引継ぎ」を意味します。買取ったり引き継いだ賃借人が、売主となった賃借人の原状回復義務を引き継ぐという理解です。
飲食店居抜き店舗を譲渡する場合の流れ
まず何から手を付けるのか迷うはずです。大家さんが先か管理会社が先か、はたまた居抜き物件を扱う不動産会社が先か。
まずは大家さんの立場で考えて見ましょう。
次の入居者が決まってもいない状態で、店を第三者に売ってもいいかと聞かれたらどうしますか、以前に経験のない限り返事のしようがないと思います。ですので、店舗を買ってくれる人を探すことが最優先になります。その際気を付けたい点があります。
- 店舗価格は使用時期の長短に大きく左右されない
- 引き渡しまでの期間を２ヶ月間は見ておいた方が無難
- 何件もの不動産会社に声をかけない
なかにはこんな方がいらっしゃいます。
□飲食店譲渡を希望される方で、店をスケルトンから造って1,000万円以上かかったので少しでも高く売ってお金を回収したいと言う方
□飲食店をオープンしてまだ１年しかたっていない。新しいので高く売りたいという方
この二つの共通点は、飲食店譲渡を中古車取引の様に考えておいでです。つまり高級車で新しければ高い値段がつくというのと同じです。中古車の場合、売る側と買う側の数が安定して存在し、価格も車種により安定しているマーケットが存在するので可能ということなのですが、流通の数が乏しい飲食店舗の譲渡価格はそうはいきません。
確かに新しいに越したことはありませんが、飲食店舗のマーケットから言えば「立地」や「階数」など、そもそも飲食店としてのポテンシャルが大きく左右するのです。
さらに、本来閉店をするなら原状回復工事で壊さなければならない運命の物を売りに出すわけですからその時点で買い手市場となります。逆に、立地によっては古くても多額の譲渡料を払ってでも欲しいという物件もあります。
この譲渡価格は物の値段である前に場所を引き継ぐための「権利金」の要素が強いのです。
次に引渡のタイミングですが、譲渡（売却）を希望される方の中には一日でも早くといわれる方が多数存在します。一般論として、新たにお店を始められる方の準備期間と言うものがあります。
ちょっとした内装でも手配や内容を決めるまでに時間が必要です。食材や酒類の卸との契約などの準備期間も必要ですから、引き継ぎ迄は最低でも２ヶ月は見込んでおかれた方が無難です。
特に気を付けたいのが飲食店舗を居抜きで譲渡を依頼する不動産会社選びです。どこも同じように見えると思いますし、迷うところだと思いますが、ホームページやダイレクトメールで宣伝色（高価売却とか即日取引のような）が強い会社は要注意です。
例えば高額で譲渡や買取が可能であることをうたう会社などです。買取りもしないのに、高額な提示を口頭でしておいてインターネット上で勝手に営業をする会社が散見されます。
なかには相談しただけなのにネット上に売り物件として出されてしまい、管理会社から譲渡を認めない通知を受けてしまい困り果てている方にも何人もお会いしたことがあります。
飲食店居抜き店舗譲渡を成功させるには
まず電話で相談だけで相手の不動産会社のレベルがわかります。ちゃんと最後まで面倒を見てくれる会社は、場所や名前を告げなくても相談に乗ってくれます。
- すぐにお店の所在を聞きたがる会社
- すぐに訪問をしたがる会社
- ちゃんと譲渡の流れを説明できない会社
等々はこの時点で候補から外すべきです。
急ぐ場合、不動産会社を訪問するのも一つの手です。オフィスの様子や接客態度などで感じる部分は多いと思います。その上で譲渡に関する査定や希望金額に沿った営業方法を相談しましょう。なかには来社を頑なに拒む不動産会社がありますが、論外です。
最後に、早く決着をさせる為に安売りはおすすめしませんが、価格が高くなるほど譲渡完了までに時間がかかるのだと言うことを覚えておいてください。
飲食店の閉店・移転を考えられているオーナー様へ
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