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飲食店舗サブリースとはどういうものか
「サブリース」とは
建物の全体ないし一部（一区画）を大家さんから借上げ、第三者に転貸する賃貸借形態を言います。
これにより、大家さんはサブリーサー（サブリース事業者）からテナントの入居、空室に関わらず安定して賃料を受取るこができます。
一般的にサブリースと言えば、不動産会社が物件所有者から建物を「一括借上げ」することだと思われていますが、飲食店舗サブリースの場合は、飲食店として利用できる部分だけを借上げます。
反対に、何十戸もある賃貸マンションをサブリースで借り上げる大手不動産会社でも1階の店舗部分だけは借り上げない（賃料保証しない）というところがほとんどです。つまり、大家さんは店舗区画に関して空室リスクを負うことになります。
そこに目を付けた不動産会社が店舗部分だけをサブリースすることを思いついたのです。彼らは自社で運営する不動産サイトを活用し飲食店を開業したい人達を集めています。また、飲食店に特化しているだけにトラブル解決のノウハウを持ち合わせており通常の管理会社では手に負えないケースでもその実力を発揮します。
これにより家賃保証が受けられるばかりか、手のかかる飲食店舗物件がサブリーサーの手で運営されることで煩わしいトラブルから解放されると大家さん及び不動産管理会社から評判がよく、ここ数年急激に増加した契約形態なのです。
飲食店舗サブリースが増えない理由とは
飲食店舗サブリース に取り組んでいる不動産会社はどのようにして物件の仕入れを行っているのでしょうか。彼らは、営業中の飲食店経営者からお店を閉店したいという相談を受けたり、店舗物件を管理している不動産会社から一般に公開される前の段階で解約情報を入手しています。しかし情報を入手すればすんなりサブリース契約に進めるかと言えばそうではありません。いくつものハードルが待っています。
大家さんの言い分：
・転貸（サブリース）は認めない
・造作の売買は認めない
サブリースでは、一般的に閉店をする飲食店を居抜き（内装・設備が残った状態）で次のテナントに引継ぐ手法が一般的です。その際、前店舗所有者からサブリーサーが居抜き店舗を有償で買い取る場合があります。このことを「造作売買」と呼ぶのですが、
「賃貸借契約とは別に第三者の所有権が発生するのではないか」
と心配する大家さんがその取引を認めない場合があります。実際の手続き的には「原状回復義務の引継ぎ」となるのですがご理解いただけないケースが結構な割合で存在します。
さらに、大家さんにお伺いをたてる以前に不動産管理会社が自分たちの判断でサブリースの申し入れに断りを入れてしまうことの方が多くあります。その事実をある不動産管理会社はこういいます。
- サブリースを大家さんに上手く説明できない
- 大家さんがサブリースの仕組を理解すると思えない
- 自分たちがサブリースを薦めてトラブルになった時に責任がとれない
どれだけ多くの大家さんが、その事実を知らされることなくこのような管理会社の判断で不利益を被っているか想像がつきません。
不動産管理会社が飲食店舗サブリースを認めない４つの理由
不動産管理会社が飲食店舗サブリースを認めない4つの理由を解説していきます。
１．管理物件をサブリーサーに取られる不安
飲食店舗サブリーサーは大家さんと直接賃貸借契約を交わします。サブリース先であるテナント（転借人）の選定や入居後のトラブルといったリスクを負う形になります。これは不動産管理会社が大家さんと結ぶ「リスクを負わない管理委託契約」とはまったく異なります。
通常の管理委託契約では
- 空室になった際の賃料保証
- 入居テナントの賃料滞納保証
これらの保証は受けられません。日常的なトラブルに関しても、大家さんにいちいち判断を仰いで自分たちで判断しようとしません。要は何かあった時の責任を負わないのが管理委託契約です。
これに対し、店舗サブリース 契約書には大家さんと取り交わした賃貸借契約以上の厳しい内容が書かれている上に、サブリーサーは入居テナントからすれば大家さんも同然です。しっかりと取り決めをしておくことで大家さんに迷惑をかけないよう努めているのです。
それでも、空室や滞納、日常的なトラブルは必ず発生します。そのような時でもサブリース会社は自分たちが貸主ですから自らの責任と負担において問題可決をし大家さんには一切ご迷惑をおかけしないというものです。
つまり以下のように表現することが出来ます。
管理委託契約は、管理料や手数料を大家さんから徴収しますが、更新契約や仲介業務以外には極力責任回避する契約形態です。有り体に言えば、特に何もしなくても自動的に入ってくる収入源ともいえます。
これをサブリース会社に邪魔されたくないと考えるのは無理もありません。
２．管理会社の収入が減ってしまう？
不動産業を行ううえで更新手数料などの収益の他に、仲介手数料があげられます。この２本の柱があるからこそ小さな不動産会社でも経営が成り立つのです。
しかし、飲食店舗サブリースを行うサブリーサーが物件を賃借することにより事情が変わってきます。
サブリーサーは大家さんに家賃保証をする代わりに転貸を認めてもらいます。そうなるとそれまでテナントが入れ替わるたびに入ってきた仲介手数料が入らなくなります。もちろん契約更新時の手数料はこれまで通りですが。
つまり、不動産管理を行っている不動産会社はこのようなサブリースが増えることをこころよく思わない背景に収益源が減る恐れを感じていることが伺えます。結果、不動産会社はサブリーサーに物件を賃借することを嫌う図式が出来上がるのです。
３．サブリース＝転貸はトラブルが多いという風評被害
試しにGoogleで「転貸 トラブル」で検索してみました。すると、検索結果上位を占めているのは、『無断転貸』についての記事がほとんどです。一般的な賃貸借契約書には必ず次のような条文が含まれています。
・借家を転貸したりする場合には、貸主の承諾が必要になります。（民法 ６１２条１項）
・貸主が承諾をしていないのに借家権を譲渡したり、借家を転貸すれば、無断譲渡・無断転貸となり、借家契約を解除することができます。（民法６１２条２項）
このこととサブリースの契約形態の転貸が混同されています。つまり契約書で禁止していることを敢えてやろうとしているから容認できないとなるのです。
飲食店舗サブリースを行う場合、大家さんの許可を得て転貸をするわけですから無断転貸にはあたりません。また、大家さんの許可なく業種や営業時間を決めることもありません。事前にリーシングの方針をよく打ち合わせた上で、最終的には許可を頂いてテナント（転借人）さんにお入り頂くのが一般的です。
以前一部の心無い不動産会社がサブリースまがいの事を始めて飲食店舗の事もよくわからずトラブル処理が出来なかったり、大家さんに無断でＮＧ業種を入れてしまったりといったことがあったと聞いております。
ここはサブリースを行う事業者の経営方針を事前に聞きさえすればすぐに心配が杞憂であることが分かるはずです。ここは、不動産管理会社がサブリースというだけで契約を断るというのではなく、シッカリと大家さんに対して説明責任を果たして頂きたいと思います。
４．飲食店舗サブリースは賃料の減額交渉をするとの誤解
適正価格であれば減額交渉はありません。
マンションやオフィスビルで行われているサブリースは、数十年と言った期間に渡って一括借上げを行う契約が基本です。しかし、バブル崩壊やリーマンショックのような賃料相場の想定外の下落により、不動産会社からの保証賃料の減額交渉が行われることが過去にありました。
店舗サブリースの場合、賃料相場となるのは、店前の通行量や商圏範囲の就業人口、看板掲載範囲に至るまで、その場所で商売を行う上で必要ないくつかの指標がそのまま賃料に反映してきます。
その為相場ではなく誰に対して発信をするのかを常に考えています。つまり物件の持つポテンシャルを考えどれだけ募集価格に上乗せ分があるのかを考えています。
従って、賃料の減額交渉を求めてくるサブリーサーは、飲食店舗サブリースの相場を知らないか、もしくは不当に利益を得ようとしているだけだと言えます。
サブリーサーと不動産管理会社の関係
これまで飲食店舗サブリース業者と大家さんから店舗不動産を預かる不動産管理会社の関係を利害の相反する者同士の様に語ってきました。サブリースが理解されていないという意味ではその通りなのですが、一度理解しあえればとても良好な関係となります。
このブログをお読みの大家さんには是非ご安心頂きたいと思います。例えば、サブリースで管理会社が失う入れ替え時の仲介手数料を補てんするサブリース会社も存在しますし、入替時のリーシング業務（募集活動）自体を管理会社に一任するケースもあります。そこは共存共栄なのです。
まとめ
大家さんにとって、飲食店舗サブリースは管理委託契約と比較してもなんら遜色ない内容です。ただ、入居テナント（賃借人）の選定や建物管理に関して口出しをしたい大家さんにとっては、少々面白味のない契約かもしれません。その点、飲食店舗サブリーサーが入居テナントに際して積極的に開示を行うことで問題解決となるでしょう。
また、飲食店舗サブリーサーはすべからく大家さん、管理会社さんと連携、協力体制をとり双方にとってメリットのある提案を更に発信して行くことが今後も求められることでしょう。
