これまでいくつも飲食店の閉店・移転に関わって参りました。これまでの閉店や移転の理由をまとめてみますと概ね３つに集約されます。「売上不振」、「健康障害」、「介護」です。
癌が見つかり急に入院を余儀なくされるケースや加療の必要が生じて厨房に立てなくなるなど突然閉店をしなければならないなど健康上の問題は急を要する場合が殆どです。また、身内に介護の必要が発生する場合も同様です。離れて暮らす親御さんが突然倒れて入院したためすぐに帰らなければならなくなったという場合も突然やってきます。
それに比べ売上不振での閉店や移転は前の二つに比べ多少時間に余裕があります。今回は不可抗力による飲食店の閉店・移転ではなく売上不振で閉店や移転を余儀なくされるケースについてなにから手を付けなければいけないのか解約届。費用、スケジュールなどを順を追って解説したいと思います。
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飲食店の閉店時にまずやるべき事
じわり忍び寄る売上不振の影、徐々に飲食店の体力を奪ってゆきます。この場合突然閉店、移転を決意するということは稀です。手元にある運転資金、月末の家賃や食材の支払い、来月の見込みなどをながめながら日々どうにかして乗り切ろうと考えることでしょう。だからこそ今までやってこなかった宣伝をはじめたり流行のメニューを取り入れたり、テイクアウトを始めるなど考えられる手はすべて打ちます。運よくお店の売上が上向けばしめたものですが、売上不振が顕在化してから手をうつのでは大抵の場合遅すぎることが多く、結果が出る前に運転資金が尽きる場合がほとんどです。
結果不動産会社に連絡をして解約の手続きをとなるのですが早まらないでください。その前にやるべきことが「２つ」あります。
１．賃貸借契約書を読み返す
重要ポイントは以下の通りです。
- 解約予告期間
- 敷金の返還のタイミング
- 敷金返却時の償却額
- 原状回復義務の有無
まず解約予告期間についてですが、ほとんどの場合書面による通知と書かれています。書式はなんでもかまわないのですが問題はその期間にあります。この解約予告期間というのは、「解約をします」と書面で通知してもその日から契約書に書かれた期間は家賃を払い続けなければならない期間の事です。すぐに辞められるわけではないのです。長いもので8ヶ月、短いもので1ヶ月とバラつきがあります。概ね３ヶ月～５ヶ月ぐらいが一般的なようです。
この条文一つとっても家賃を支払う為にすぐにお店を辞める訳にはいかないと気付かれることでしょう。次に賃貸借契約時に大家さんに預けた敷金の返還のタイミングを確認しましょう。「契約終了後速やかに返還」と書かれている契約書は良心的です。なかには「物件明渡し後６ヶ月以内に返還」と書かれたものもあります。一般的には明渡し後債権債務の精算を行い１ヶ月以内に返還というものが多いようです。
３つ目はその敷金返還時に大家さんが受け取る償却額です。この場合預けたお金が全額帰ってくるのではなく、一般的には月額賃料の１～３ヶ月分が差し引かれて帰ってきます。これを忘れていると全額帰ってくると思っていたら大変な誤算だったと嘆くことになります。
最後は、解約時の大きな負担となる原状回復工事と呼ばれる工事費用です。もしスケルトン（床、壁、天井、設備をすべて撤去した状態）に戻すことになればちょっとした規模の飲食店でも50万円や100万円の費用がかかります。相当な支出となります。
２．借入残高とリース残高の確認
現在いったいいくら借入金が残っているのか、厨房機器やエアコンなどリースを組んでお店を始めたのであれば残債がいくらあるのか正確に把握する必要があります。銀行や公庫の場合、金消契約つまり金銭消費貸借契約締結時に返済完了までの月々の返済額と毎月の残額を記した書類が交付されているはずです。もし見つからない場合は借入先の金融機関に再交付をお願いしましょう。リースも同様です。但し、会社によっては問合せ後数週間待たないと書面が送られてこない場合があります。ここでも時間を読み違えないようご注意ください。
飲食店閉店のスケジュールはお金の管理
疑問、注意点が出そろったところで閉店、移転のタイミングをどのように考えればいいのか見てみましょう。
まず、あらためて敷金が戻ってくる額とタイミングについ解説します。例として、敷金が100万円預けてあり償却が賃料の２ヶ月分で20万円だとすると戻ってくるのは80万円ということになります。解約予告期間が３ヶ月だと仮定し、返却のタイミングが明渡し後１ヶ月とするならば、今日解約予告の通知をしてもお金が帰ってくるのは「４ヶ月先」と言うことになります。もしそのお金で借入金の返済やリースの残債の精算を考えているのであれば返還までの４ヶ月間は今まで通り支払いが発生することを忘れないでください。そこに原状回復工事代がいくら必要になるのか、工事代は敷金から差し引かれるのかによって更に手元に残る金額は大きく変わってきます。
これだけでも飲食店を閉めるのにスケジュール管理が必要だと言うことがよくお分かり頂けたと思います。
飲食店舗を居抜きで人に譲る（売却する）メリット
帰ってくる敷金で借入金やリースの残債が清算できればよいのですが、どうしても払いきれないケースも出てきます。この場合選択肢は２つです。閉店後も別の収入を得ながら支払いを続ける方法と飲食店の造作、厨房機器、設備一式を居抜き店舗として第三者に売却する方法があります。
この居抜き店舗売買（造作譲渡）、いくつものメリットがあります。まず、売却することでお金が入ってきます。立地や営業年数によりますが最近の傾向では100万円前後が最も多く取引されているようですが、中には200万を超えるものもあれば数十万円というものまで幅広く取引されています。また売却をする訳ですから原状回復義務も次の方に引き継がれますからここでの費用も発生しません。
また敷金が戻るタイミングも早くなります。賃貸借契約書に書かれている解約予告期間はこの場合無関係になります。というのも、居抜きで店舗を売却するというのは賃貸借契約上でいう名義変更になりますから、任意に決めた日を境に契約が切り替わるとことを意味します。ですから半月後でも１ヶ月後でもいつでも次の方に切り替えることが出来るのです。
大家さんにも新しくお店を引き継ぐ方から敷金が入りますので比較的すぐに返還の手続きが可能ということになります。但し、初めから大家さんに居抜きで売却をしたいと言うと断られてしまう場合がありますので次にお店をやる方が見つかってから一緒に伺って名義変更のお願いをした方が安全です。
飲食店閉店と費用について～まとめ～
これまで契約書通りに手続きをされてこられた皆さんにとってはもっと早く知っていればということになるでしょう。また冒頭に書いた通り解約予告期間があるので取り急ぎ大家さんや不動産会社に連絡をとってしまうと解約日までのタイマーにスイッチをいれることとなります。解約を出した後で居抜きでの売却を思い立っても時間切れになってしまうことになるかもしれません。だからこそ早まらないで頂きたいと書いたのです。
お店をオープンした時の事を思い出してください。シッカリとスケジュールを組んでスタートされたハズです。それと同様に閉店する時も十分なスケジュール管理が必用なのです。
飲食店の閉店・移転を考えられているオーナー様へ
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