長く不動産に関わっておりますと、いろいろな契約書を見る機会に恵まれます。とりわけ賃貸借に関するものは数知れずといった具合ですが、いつも気になる一文があります。
契約終了時の明渡しに関する条項です。どの契約書も「原状に復して返還せよ」と簡単に書かれています。物件自体それぞれに異なる特徴を持っているにも関わらずです。
さて、いざ原状回復工事着手となった時に、工事内容で大家さんと借主でもめはしないのか、当時仲介をした不動産会社まで巻き込んでの騒動になりはしないか心配することが多分にあります。
今回は、原状回復義務を負う立場、貸す立場からこの内容をそもそもなぜそのような条文が必要であるのかも含めて掘り下げてみたいと思います。
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原状回復はなぜ義務と書かれているのか
契約書というのは本来両者間で取り決めたことを忘れない為に文章に残すものです。
にも拘わらず、この原状回復義務というのは、二者間で特別の取り決めをしなくとも賃貸借の契約を結んだ時点でもれなくついてくるものなです。
どういうことか？賃貸借契約とは、貸主が繰り返し賃借人へ貸し出す継続的な性質を有していると考えられており、それゆえ賃借人は自身で付加したり、改造したりしたものは元に戻して返さなければならないと民法で規定しているのです。冒頭に書きました、契約書には簡単に書かれているというのは、民法に規定されている以上争いの余地がないと考えられているからこそ簡単に書かれているといえるでしょう。
飲食店の原状回復義務の中身とは
賃貸借契約にもいくつか種類があります。居住用、店舗、事務所、倉庫等々。これらの賃貸借契約すべてが先程の民法の規定により、 原状回復義務がもれなくついてくるかと言えばそうではありません。
唯一、居住用だけが異なる解釈をされています。というのは、住むという行為は他の用途と違い、大きく異なる内容の使い方をしないと解されており、原状回復という概念がないのです。この文章をお読みの方で、賃貸の住宅に住まわれたことがある方は、原状回復をして立ち退いたという方もいらっしゃるでしょう。
そもそもどの使用方法でも経年劣化、自然損耗といって普通に使っていても汚れたり古くなったりするものですが、法はその部分までは 原状回復の対象とはしておらず、逆に賃借物としての前提（汚れて当たり前）ととらえています。
その為、月々の賃料の中に損耗し劣化する分の価値までもが含まれているとの解釈なのです。なので普通に暮らしている分には、 原状回復の対象にならないというのはそのためです。
もっとも、壁に穴を開けてしまっただとか、襖に落書きをしてしまっただとかというのは、自然損耗ではないので直す必要はあります。お間違いのないように。
さて、例外の居住用の考え方がわかったところで店舗などの事業用賃貸借物件を見てみましょう。
原状を巡るトラブルを知る
どの事業の用途にするかで全く異なる設備が必要ですし内装工事も必要です。
この部分が取りも直さず原状回復義務を必要とする所以です。なぜならそのままでは大家さんは繰り返し賃貸の用途に供せないからです。となると、何をもって原状とするかの定義が本来必要となるのですが、ここがあいまいなためにトラブルとなります。
さてそもそも原状とはなにかについて考えたいと思います。
引き渡しを受けた状態を原状と言うのでしょうか？それともコンクリート剥き出しのスケルトンと呼ばれる状態が原状なのでしょうか？
原状回復義務とは、言い換えれば「収去義務」であります。
ケース①
賃借人が自ら設置や変更を加えた物を取り除くことだと読めます。スケルトン状態で借り受けたならば、当然スケルトンが原状となります。一歩進めて床、壁、天井が残っている状態ならどうでしょう？
ケース②
先程の解釈であれば、借りた側は自分で付けたり変更を加えた物だけでＯＫと考えます。ところが、大家さんは、床、壁、天井は付いているけど閉店し原状回復の折には一緒に壊してスケルトンにして欲しいと考えていたといったトラブルは後を絶ちません。お解りのように、このトラブルを避けるには最初に文章にしておく必要があります。
ケース③
では、事務所で引き渡しを受け、その後飲食店舗工事を施した賃借人が 原状回復 工事をする場合はどうでしょう。自身で付加したのは飲食店舗部分の工事だけです。収去義務というならスケルトンでいいはずです。しかし、 原状回復義務条項に「事務所仕様に復して返還する」旨の記述がある場合はこれに従わざるを得ません。つまり通常の２倍の費用が掛かるということです。閉店時に知らなかったといっても後の祭りです。
原状回復のトラブルを避けるためにはやるべきこと
大家さんと借主の財産区分を明確にすることが何よりも重要です。
特に多いトラブルは、賃借人が借りる以前の設備等を賃貸人に原状回復してほしいと言われるケースです。賃貸借契約時に、残置されている造作なのか、引き継いだものなのか明確にし、引き継ぐ意思のないものは、大家さんに取り壊してもらったうえで引き渡しを受けることが重要です。もしくは、原状回復工事の対象から外すことを最初に確認すべきです。
大家さんが陥る原状回復工事の落とし穴
原状回復義務とは、なにも見えるところばかりとはかぎりません。見えないところにこそ大きな問題が潜んでいることがあります。
飲食店舗をスケルトンにして引き渡しを受けた大家さん。綺麗に仕上がっています。次のテナントも決まり一安心したのも束の間、次のテナント工事で問題が発覚します。床にあった排水枡が、 原状回復工事の際にコンクリートで埋められてしまっていたのです。
発覚したのは、ほぼ内装工事が終わり、厨房機器の設置をしている時に、水が旨く流れないので調査をしていて分かったのです。
さあ大変です。工事をした業者は指示通りにやったのだから責任はないといい、工事を頼んだ賃借人も清算と引き渡しが終わったから責任はないと主張します。困った大家さんは、時間が無いのでやむなく自腹で改修費を負担したのです。
これはほんの一例ですが、原状回復工事とは、次に貸すための工事ですから、大家さんが原状は何なのかを知っていることが重要となります。この原因の一旦は、賃貸の管理をする不動産会社にも責任があります。
原状回復工事のトラブルをさせる新しい手法
飲食店に貸し出されるような不動産では、図面管理、遵法管理などの経験を持つ人材や会社に継続してみてもらうことは、大家さんにとって財産を守るうえで非常に重要なことです。最近では管理会社に代わって、一旦不動産を借上げ転貸するいわゆるサブリース契約の方が、当事者意識が強くトラブルになりづらいといわれています。また、これまでトラブルの当事者となっていた大家さんもこの問題から解放される仕組みとなります。
また、賃借人である飲食店にとっても、閉店時に居抜きとして残置できたり、造作転売できるなど原状回復を前提としない賃貸借契約は金銭的にも十分魅力的な手法だといえるでしょう。試しに、開業から仮に１０年後の閉店までの全経費計算（内装や 原状回復 工事費等を含む）をされたならば、サブリースでの飲食店舗契約がいかにリーズナブルかご理解いただけるのではないでしょうか。
